Договор социального найма

Введение

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.

Право на жилище — одно из важных социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей.

Но, предоставляя нанимателям право пользования жилым помещением, государство возлагает на них и ряд обязанностей по соблюдению жилищных законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т.д.

Поэтому в жилищном праве установлена ответственность нанимателей за нарушение своих обязательств по договору найма жилого помещения в виде привлечения к судебной ответственности, когда при наличии оснований, предусмотренных законом, суд может вынести решение о расторжении договора жилищного найма и выселении виновного с прекращением всех субъективных прав и обязанностей сторон по договору.

Однако расторжение договора жилищного найма — это весьма острая и значительная по своим последствиям мера, которая предусмотрена жилищным законодательством и применяется на практике лишь в случаях злостного нарушения нанимателем своих обязательств по договору или тогда, когда этого требуют какие-либо серьёзные общественные интересы.

Поэтому государство также обеспечивает и защиту прав и интересов нанимателей и членов их семей при необоснованности требований истца либо угрозе ухудшения жилищных условий преселяемых лиц.

Принимая во внимание все вышеизложенное, можно с уверенностью говорить о том, что данная тема, на сегодняшний момент является весьма актуальной, и будет изучена автором более детально в данной курсовой работе.

1 Эволюция системы регулирования найма жилых помещений в российском законодательстве

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис, в его разрешении не участвовало.

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах.

Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода — жилого помещения для проживания в нем.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. регулирование найма жилого помещения регулировалось исключительно жилищным законодательством.

Необходимо отметить, что на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму.

Вследствие политических и экономических преобразований, произошедших в России в начале 90-х гг. XX столетия, наряду с наймом жилья в государственном и общественном жилищном фонде появилась еще одна разновидность договора, на основании которого могло осуществляться возмездное владение и пользование жилыми помещениями, называемая в Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» договором аренды. Договор аренды применялся в случаях, когда гражданам и юридическим лицам жилые помещения передавались собственниками во владение и пользование без ограничения размеров за договорную (коммерческую) плату.

Как уже было сказано, в советском законодательстве под договором найма жилого помещения понимался найм жилья, находящегося в государственном жилищном фонде (собственником основного жилищного фонда выступало государство). В литературе договор найма жилого помещения часто называют договором коммерческого найма3, поскольку основной целью наймодателя, передающего жилое помещение во владение и пользование нанимателя, является получение прибыли.

Впервые понятие «договор социального найма жилого помещения» введено в гражданский оборот ГК РФ. Уточнение наименования договора, регулирующего отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, вызвано необходимостью отграничить его от смежного с ним договора коммерческого найма жилого помещения.

В настоящее время новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

2 Сущность договора социального найма

Договор социального найма в Российской Федерации — это соглашение, по которому жилое помещение, которое находится в государственном и муниципальном жилищном фонде предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по нормам предоставления жилья. Напомним, что договор социального найма и приватизация — это не одно и то же, разница между приватизацией и договором социального найма в том, что приватизированная квартира является собственностью гражданина, а по договору соц. найма находится в муниципальной собственности. У многих россиян среди прочих документов хранится выцветший от времени ордер на квартиру, полученную от государства еще в советские времена. Именно эта бумажка служила когда-то единственным основанием для вселения и давала право хоть всю жизнь прожить на доставшихся квадратных метрах. Теперь жилплощадь предоставляется не по ордеру, а по договору.

Договор социального найма как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения. В качестве нанимателя может выступать только физическое лицо, признанное в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Понятие договора социального найма говорит о том, что одной из сторон (наймодателем) является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующее от имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления. Следовательно, государство и органы местного самоуправления берут на себя обязанность содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимся, в порядке установленном ЖК РФ, заключать в обязательном порядке договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Основные особенности договора социального найма состоят в следующем:

1. объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;
2. объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
3. в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;
4. в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
5. по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
6. проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
7. плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
8. договор социального найма носит бессрочный характер.

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Наниматель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наниматель обязан:

1. передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
3. осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4. обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков при причинении ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Уменьшения размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя или непосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей". Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей", Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов". Названные Правила предусматривают, что в случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты этих услуг. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков предоставленных услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель в полном объеме несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим, договором социального найма жилого помещения могут быть установлены другие меры ответственности.

3 Права и обязанности сторон договора социального найма

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются:

• Жилищным кодексом РФ;
• другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);
• договором социального найма.

Указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1. вселять в занимаемое жилое помещение иные лица;
2. сдавать жилое помещение в поднаём;
3. разрешать проживание в жилом помещении временным жильцам;
4. осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5. требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2. обеспечивать сохранность жилого помещения;
3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4. проводить текущий ремонт жилого помещения;
5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны и иные лица.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются (выдаются) заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренных п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа. Подписанный нанимателями договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется каждому из наймодателей, с которыми заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и выдается нанимателю (или его представителю) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с договором об обмене, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им документов об обмене. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе в случаях, когда такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. В случае признания обмена недействительным стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. Ранее действовавший Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предоставлял нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи и собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частногожилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

4 Расторжение договора социального найма

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;
2. разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами; за действия которых он отвечает;
3. систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4. использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

при наличии волеизъявления сторон (сторон) договора — расторжение договора;

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в то время как перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим.

Первое из таких оснований связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более чем шести месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Следующим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. К таким гражданам относятся: члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Их действия, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности органов государственной жилищной инспекции, постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя — систематическое нарушение нанимателем прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование телевизорами, радиоприемниками,магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпиднадзором. В частности, это Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 36); Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 40); Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 "Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 52).

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства:

нарушение прав и законных интересов соседей,

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. Статьей 7.21 КоАП предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только в случае получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1. с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2. с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3. без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. жилое помещение подлежит переводу в нежилой фонд;
3. жилое помещение признано непригодным для проживания;
4. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

5 Порядок заключения и расторжения договора социального найма

Для заключения договора нужно обратиться в жилищный отдел окружного управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Заявитель либо его представитель (при наличии доверенности) представляет сотруднику жилотдела:

• заявление в произвольной форме;
• документы, удостоверяющие личность;
• копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до четырнадцати лет – свидетельство о рождении;
• документы о заключении (либо расторжении) брака, если указанные в них лица подлежат включению в договор;

справки, подтверждающие родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;

документы, послужившие основанием для вселения граждан в жилое помещение:

1. а) ордер либо копию ордера, заверенную в установленном порядке;
2. б) выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения либо копию решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения, заверенную в установленном порядке;
3. в) обменный ордер либо заверенную копию корешка обменного ордера на жилое помещение;
4. г) договор социального найма (найма, безвозмездного пользования);
5. д) документы, подтверждающие родственные отношения с гражданином, к которому иные граждане были вселены в качестве членов семьи;
6. е) иной документ, являвшийся основанием для вселения в жилое помещение;

— единый жилищный документ (выписку из домовой книги, при необходимости расширенную выписку из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих в жилом помещении, а также проживавших ранее и выбывших за период с момента выдачи документа, указанного выше в подпунктах «а»–«г»;

экспликацию по форме 22:

1. а) при переустройстве или перепланировке;
2. б) при образовании коммунальной квартиры;
3. в) в иных случаях при необходимости;

— иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Сотрудник отдела проверит паспорт заявителя, соответствие и полноту представленных документов, скажет, правильно ли написано заявление. После чего зарегистрирует документы в специальной книге либо в электронной базе документооборота. Затем выдаст заявителю выписку из неё с отметкой (штампом) о дате приема заявления и своей подписью. Или проинформирует заявителя устно о сроке подготовки договора и способах связи с сотрудниками отдела.

Отказ в приеме заявления и документов на подготовку договора допускается в случаях:

• когда жилое помещение, занимаемое заявителем, не относится к собственности города;
• при отсутствии оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей в соответствии с законодательством;
• при обнаружении в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей;
• если предъявлен не полный комплект документов.

В случае отсутствия документов, послуживших основанием для вселения в жилое помещение, или несоответствия в представленных сведениях и в некоторых иных случаях вопрос о возможности заключения договора выносится на рассмотрение окружной жилищной комиссии.

По требованию заявителя отказ в приеме заявления и документов оформляется в письменном виде.

Все совершеннолетние, которым предоставляется жилплощадь, либо члены семьи, указываемые в договоре или дополнительном соглашении, при их заключении приглашаются в окружное управление департамента (или жилищный отдел управления). В случае невозможности личной явки кого-либо из них может быть оформлена доверенность.

Все приглашенные (они должны иметь при себе документы, удостоверяющие личность) знакомятся с договором и ставят свои подписи. После чего им вручают экземпляр договора на руки.

Экземпляр договора передается также в управляющую организацию, которая вносит изменения в финансовый лицевой счет. Теперь отношения оформлены.

Выдача заявителю одного экземпляра договора и (или) акта и (или) дополнительного соглашения производится на безвозмездной основе.

Срок подготовки документов по договору социального найма

Срок подготовки запрашиваемых документов составляет не более тридцати дней. Если понадобится запросить какие-либо дополнительные документы, необходимые для заключения договора (либо для вынесения на рассмотрение окружной жилищной комиссии вопроса о правомерности его заключения), срок может быть увеличен до полутора месяцев. При этом заявителям обязаны в письменной форме уведомить о продлении срока.

Заключение

Жилищное законодательство необходимо для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, беспрепятственного осуществления жилищных прав граждан. Основным институтом жилищного законодательства, без преувеличения, является договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п.1 ст.671 ГК РФ). Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать «квазидоговором», поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Список использованной литературы:

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года
2. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года.
3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года.
4. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения»
5. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: учеб. пособие — М.: Эксмо-Пресс, 2005. — 320с.
6. Жилищное право / Под ред. И.А.Еремьчевой и др.- М.: ЮНИТИ, 2006.- 319с.
7. Жилищное право РФ: практ. курс / Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М; Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.
8. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учеб. пособие — М.:ЮРИСТЪ, 2004.— 314с.
9. Крашенинников П.В Жилищное право. — М.: Статут, 2005.-317 с.
10. Литовкин В.Н. Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства: сб. статей — М.: Городец, 2005.
11. Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие / Под ред. В.П. Мозолина — М.: ЮРИСТЪ, 2005.
12. Тихомиров М.Ю. Социальное жилье для нуждающихся в жилых помещениях граждан (по новому Жилищному кодексу РФ) — М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.
13. Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья (по новому Жилищному кодексу РФ) — М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.

Приложения

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЯМИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Н __________________

____________________________ «__» _______________ 2000 г.

наименование муниципального учреждения (дата, месяц, год)

образование)

_________________________________________________________________,

наименование уполномоченного органа государственной

власти Российской Федерации, органы государственной

власти субъекта Российской Федерации, органа местного

самоуправления либо иного управомоченного

собственником лица)

действующий от имени собственника жилого помещения ____________________

воспроизводстворабочей

Российская Федерация,

субъект Российской Федерации, муниципальное образование)

на основании ________________________ от "__" __________ г. N ___,

наименование

уполномочивающего

документа)

именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и

гражданин(ка) ___________________________________________________,

фамилия, имя, отчество

именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании

решения о предоставлении жилого помещения от » » __________ 200 г.

Н ________ заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение,

находящееся в ____________________________________________________

государственной муниципальной — needed to indicate

собственности, состоящее из одной комнаты в ______________________

квартире (доме) общей площадью ____ кв. метров, в том числе жилой

______ кв. метров, по адресу: _____________________________________

дом N ______, корпус N _____________, квартира N ____________, для

проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату

коммунальных услуг: ______________________________________________

электроснабжение, газоснабжение, в том числе

воспроизводстворабочей

газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение

воспроизводстворабочей

канализация, горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление),

воспроизводстворабочей

в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии

природоразрушающий

печного отопления, — needed to be indicated)

2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

3. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:

1) ______________________________________________________________;

фамилия, имя, отчество члена семьи и степень

родства с Нанимателем)

2) ______________________________________________________________;

фамилия, имя, отчество члена семьи и степень

родства с Нанимателем)

3) ______________________________________________________________.

фамилия, имя, отчество члена семьи и степень

родства с Нанимателем)

Обязанности сторон

4. Наниматель обязан:

1. а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
2. б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
3. в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
4. г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
5. д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
6. е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им;

1. ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
2. з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

1. и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
2. к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
3. л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;
4. м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
5. н) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным кодексом российской федерации и федеральными законами.

5. Нанимодатель обязан:

1. а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2. б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;
3. в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

1. д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
2. е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
3. ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
4. з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
5. и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, найма жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
6. к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
7. л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;
8. м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

III. Права сторон

6. Наниматель вправе:

1. а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
2. б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

1. в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
2. г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;
3. д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях установленных законодательством Российской Федерации изменений настоящего договора;
4. е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;
5. ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

8. Нанимодатель вправе:

1. а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2. б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

В соответствии с Решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 в подпункте "в" пункта 8 не предусмотрено право наймодателя запретить вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

IV. Порядок изменения, расторжения

и прекращения договора

1. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.
2. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым с дня выезда.

11. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1. а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;
2. б) разрушение или повреждение жилого помещения наймодателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3. в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4. г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

1. Прочие условия

Наймодатель _____________ Наниматель _____________

(подпись) (подпись)

М.П.